Nuda propiedad

Nuda propiedad

La nuda propiedad es un derecho que hace que el titular de un bien sea, meramente, su propietario. Por ejemplo, si yo alquilo mi casa, seré el mero propietario, ya que mis inquilinos serán quienes tengan el derecho a usarla y disfrutarla. Es decir, aunque sea el propietario de la misma no puedo usar ni disfrutar de ella, ya que no ostento su usufructo.

Para que hablemos de nuda propiedad es necesario que establezcamos una limitación a la plena propiedad. Esto suele hacerse mediante el usufructo (alquiler o usufructo vitalicio, por ejemplo). De modo que el concepto de nuda propiedad es frecuente en el sector de la inversión, donde adquirir una propiedad limitada puede suponer una buena oportunidad.

También es un concepto común en el Derecho Hereditario. Recordemos que la legítima del cónyuge viudo consiste en un usufructo vitalicio sobre algunos bienes que se atribuyen a otros herederos. Por tanto, estos herederos serán nudos propietarios. Dicho de otro modo, los bienes del usufructo viudal les pertenecerán en calidad de propietarios, pero solo será el cónyuge viudo quien podrá utilizarlos.

Por ejemplo, si el usufructo viudal recae sobre una vivienda, esta pertenecerá en propiedad al heredero, pero será el viudo quien la habite y quien pueda alquilarla. Así, la nuda propiedad supone una limitación del derecho de propiedad, que detallamos a continuación.

Sobre la limitación del derecho de propiedad

La propiedad viene definida en el artículo 348 del Código Civil como:

El derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

art. 348 CC.

Así, de este artículo podemos extraer:

  1. Que la propiedad puede limitarse. De hecho, no solo las leyes pueden acotar este derecho. Por ejemplo, un contrato de alquiler de vivienda supone una limitación del derecho de propiedad, ya que el propietario (que sigue siéndolo) cede su uso y disfrute al inquilino a cambio de un precio.
  2. Que la propiedad está íntimamente relacionada con la tenencia o posesión. Así, el poseedor de una cosa es quien realmente la tiene en su poder. En el ejemplo anterior, lo será el inquilino. Pero tener una cosa no se identifica con ser su dueño.

Naturaleza de la nuda propiedad

En definitiva, nuestro ordenamiento jurídico nos permite dividir la plena propiedad en dos derechos diferenciados:

  • Nuda propiedad. Se identifica con la titularidad sobre la cosa, que permite ejercitar los derechos de disposición como señalaremos a continuación.
  • Usufructo. Se identifica con los derechos de uso y disfrute. Siguiendo con el ejemplo del alquiler, el uso sería la habitación en la vivienda arrendada, mientras que el disfrute sería la obtención de rentas (por ejemplo, al subarrendarla).
venta de la nuda propiedad - cuerpo del texto
La nuda propiedad impide que el dueño de una casa eche de ella al usufructuario

Qué puede hacer el nudo propietario

La nuda propiedad concede una serie de facultades a su titular. Aunque no pueda utilizar la cosa ni obtener sus frutos sí conserva las facultades de disposición, que incluyen:

  • La recuperación de la cosa. Hay que recordar que el usufructo siempre es temporal. Incluso el usufructo viudal, que es vitalicio, se extingue a la muerte del cónyuge viudo.
  • La disposición de la cosa. El derecho de disposición permite al nudo propietario vender o hipotecar la cosa. Sin embargo, cabe señalar que el usufructo se mantendrá vigente.

Ventajas y desventajas de la venta de nuda propiedad

Así las cosas, el nudo propietario encuentra una serie de ventajas y desventajas en esta institución. Conocerlas es particularmente importante si este derecho se adquiere a cambio de precio (es decir, si se compra la nuda propiedad), ya que hay que conocer qué es exactamente lo que se va a comprar.

  • El hecho de que se trate de un derecho limitado supondrá un descuento en el precio. Esto, evidentemente, supone una desventaja para el vendedor de la nuda propiedad, pero una ventaja para el comprador.
  • Sin embargo, este descuento debe entenderse como una inversión a largo plazo, ya que no se adquirirá la plena propiedad mientras persista el usufructo. Lo que es una desventaja para el comprador, sin producir efectos en el vendedor.
  • A nivel de gastos de gestión, puede señalarse como desventaja general que habrá que realizar las correspondientes inscripciones y escrituras por duplicado (una vez al comprarse la nuda propiedad y una segunda al convertirse en plena). Lo cual supone invertir en gastos notariales y registrales.

En general, quien recurre a este tipo de figura son personas mayores, propietarias de inmuebles (al menos, de su vivienda), que necesitan un ingreso extra y lo obtienen de la venta de su nuda propiedad. Gracias a ello ingresan el precio de venta pese a que siguen habitando en la casa.

A su vez, quien suele comprar la nuda propiedad es un inversor que espera al momento del fallecimiento del usufructuario vitalicio, que es el momento en que se convertirá en pleno propietario y, por tanto, se revalorizará su inversión.

El precio de venta de nuda propiedad

Siguiendo con lo que comentábamos, a la hora de calcular el precio de venta de nuda propiedad se necesita estimar la esperanza de vida del titular. Cuanto más tiempo de vida le quede menos valdrá este  derecho.

La razón se encuentra en que el comprador no podrá usar ni disfrutar el bien hasta el momento del deceso. Es por este motivo por el cual estamos hablando en todo momento de la venta de nuda propiedad orientada a mayores, ya que suelen ser los principales beneficiados por esta operación:

  • Por un lado, es un grupo demográfico que suele tener propiedades inmobiliarias. Al menos es frecuente que sean titulares de su propia vivienda, dada la cultura de la propiedad española y que han tenido toda la vida para invertir en ella.
  • Por otro lado, dado que su esperanza de vida es más reducida también lo será el descuento que se aplique al precio de venta. De modo que cuanto más mayor sea el vendedor, más económica le saldrá la venta de la nuda propiedad.

Un indicador del valor aproximado del precio de venta de nuda propiedad es el siguiente:

Esperanza de vida (se toma 89 como valor estandarizado) – edad del usufructuario = descuento porcentual del precio de la vivienda. Este porcentaje de descuento no puede ser menor al 10 % ni mayor del 70 %.

Si el usufructo no fuera vitalicio sino temporal, su precio se calcula aplicando un 2 % de descuento por año que vaya a durar el usufructo.

A continuación incluimos algunos ejemplos que emplean esta fórmula, pero debemos recordar que el precio de venta de nuda propiedad siempre dependerá del pacto al que lleguen comprador y vendedor.

Ejemplo de venta de nuda propiedad con 57 años

Supongamos que María, una mujer de 57 años, necesita ingresos y decide vender la nuda propiedad de su vivienda, reservándose el usufructo vitalicio. Llama a un tasador y este valora su casa en 260.000 €.

Para calcular el valor del usufructo deberemos:

  • Restar a 89 la edad de María. 89 – 57 = 32.
  • Calcular el 32 % del valor total (260.000 €).
  • Obtenemos, por tanto, que el valor del usufructo es de 83.200 €.

Cuánto valdrá, por tanto, la nuda propiedad de su vivienda. Para calcularlo bastará con que restemos al valor de la vivienda (260.000 €) el valor del usufructo (83.200 €). Obtendremos un resultado de 176.800 €.

¿Le compensa la operación?

Esto dependerá de cada cual. Lo cierto es que cobrará 83.200 € menos de lo que cobraría vendiendo la plena propiedad. Pero también es verdad que podrá habitar la casa e incluso alquilarla durante toda su vida.

Ciertamente, si se cumplen sus expectativas respecto a esperanza de vida, estará perdiendo 2.600 € anuales, que equivalen a 216,66 € mensuales.

Considerando los precios de alquiler, es más que probable que la operación le salga a cuenta, siempre que no pretendiera transmitir mortis causa su vivienda a sus herederos ni le aparezca otra necesidad de liquidez en el futuro.

Ejemplo de venta de nuda propiedad con 80 años

Pongamos otro ejemplo. Supongamos que Manuel, un anciano de 80 años, necesita ingresar en una residencia. Sin embargo, no cuenta con recursos para ello.

Se plantea la venta de la nuda propiedad de su vivienda, valorada en 160.000 €.

Para calcular el valor del usufructo repetiremos la operación anterior:

  1. 89 (esperanza de vida) – 80 (años) = 9 % (descuento).
  2. ¡Atención! Como hemos indicado, el descuento mínimo en estos casos es del 10 %, por tanto aplicaremos esta cifra.
  3. 10 % de 160.000 € (precio de la vivienda) = 16.000 € (precio del usufructo).
  4. 160.000 € (precio de la vivienda) – 16.000 € (precio del usufructo) = 144.000 € (precio de la nuda propiedad).

Como vemos, en este caso solo ha perdido 16.000 € , con lo que la inyección de liquidez no tendrá más coste que otras operaciones financieras.

Ejemplo de venta de nuda propiedad con 20 años

Ahora vayamos al polo opuesto. Supongamos que Dani, emprendedor, quiere hacer crecer su empresa. Tan solo tiene 23 años, pero el proyecto es tan prometedor que la herencia que recibió de su difunto padre no puede cubrir los gastos de financiación que necesita.

Además, no quiere abandonar el hogar en el que creció junto a su padre. Así que considera la opción de la venta de nuda propiedad. Al tasarla, se da cuenta de que la casa vale 185.000 €. Aplicando el descuento correspondiente (66 %) este precio queda reducido a 62.900  €.

De nuevo, deberá valorar si le compensa realizar la operación (tal vez el retorno de inversión sea enorme), pero vemos que en este caso perderá 122.100 €.

Por supuesto, también hay que introducir en la ecuación que poder vivir en la casa durante toda su vida sin tener que pagar más que gastos, reparaciones e impuestos supondrá un importante ahorro, que podría llegar a compensar la pérdida del valor de venta.

Último ejemplo: usufructo temporal

Ya hemos visto cómo afectan los usufructos vitalicios a determinados escenarios. De modo que vamos a ofrecer un último ejemplo, para mostrar cómo se calcula el usufructo temporal.

Supongamos que Carmela se quiere mudar a Madrid.

Para pagar la entrada de su nueva vivienda piensa vender la actual, que tiene en propiedad. Sin embargo, está en medio de un importante proyecto laboral al que le quedan dos años de duración y que le obligará a volver casi a diario a su localidad actual, Barcelona.

De modo que, tras realizar una investigación, Carmela decide vender su vivienda, reservándose un usufructo de dos años.

En este caso, el valor del usufructo será del 2 % por año de duración (es decir, 4 %). Si la vivienda de Carmela está tasada en 320.000 € el valor del usufructo será de 12.800 €. Por lo que el precio de venta será de 307.200 €.

De este modo Carmela perderá 12.800 € del precio de venta, pero recibirá ya el dinero para pagar la entrada de su nueva vivienda y podrá habitar en la casa antigua (o alquilarla) durante los próximos dos años.

Ejemplos de nuda propiedad

Como venimos indicando, el ejemplo más frecuente de nuda propiedad es la legítima del cónyuge viudo. Este, salvo que su cuota hereditaria sea conmutada por otros herederos, gozará de un usufructo vitalicio sobre una porción de la masa hereditaria.

Otro caso frecuente de nuda propiedad se da en operaciones similares a la hipoteca inversa (que no en la propia hipoteca inversa, a la que dedicaremos otro artículo). Así, las personas mayores que necesitan complementar su pensión pueden vender la nuda propiedad sobre su vivienda, por ejemplo.

De este modo se reservan el usufructo, pudiendo habitar la casa (e incluso alquilarla) hasta su fallecimiento. En este momento se extinguirá el usufructo vitalicio y el comprador (hasta ahora nudo propietario) adquirirá la plena propiedad.

Recuperación de la plena propiedad

Como hemos visto, para que el nudo propietario recupere (o adquiera) la plena propiedad deberá esperar a que se extinga el usufructo. En este momento reunirá propiedad y posesión, con lo que se convertirá en propietario pleno.

La extinción del usufructo tiene lugar, en general, por el transcurso del tiempo. Como ya hemos señalado, todos los usufructos son temporales. Su duración puede venir determinada por un contrato (por ejemplo, de alquiler) o por la ley (por ejemplo, la legítima de la que venimos hablando).

Sin embargo, cabe la posibilidad de que un usufructo se extinga por causas ajenas al transcurso del tiempo. Por ejemplo, los contratos de alquiler reúnen una serie de condiciones resolutorias, como puede ser el subarriendo no autorizado de la vivienda.

Además, existen otras causas legales que podrían extinguir el derecho de usufructo. En el caso de los arrendamientos, el art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite extinguir el arrendamiento por la pérdida de la finca no imputable al arrendador o por la declaración de ruina.

También puede ocurrir que el usufructo concluya por una condición resolutoria. Por ejemplo, una persona podría ceder el usufructo de una nave industrial a su yerno para que desarrolle su actividad industrial  mientras esté casado con su hija. En el caso de que se divorciaran, tal usufructo se extinguiría y el nudo propietario volvería a serlo en plenitud.

Por último, cabe extinguir el usufructo mediante una demanda judicial. En este sentido es particularmente interesante la cautela socini, de la que hablamos a continuación.

Qué es la cautela sociniana y cómo se relaciona con la nuda propiedad

Una práctica testamentaria común en nuestro país consiste en dejar al cónyuge viudo el usufructo sobre la totalidad de la herencia. El problema es que cuando concurren herederos forzosos al proceso sucesorio su legítima no debería quedar afectada.

Así, la cláusula gualdense (como también se conoce a esta práctica) permite que los hijos se constituyan en herederos universales, recibiendo no solo su legítima sino también la nuda propiedad de otros bienes. A cambio, deberán permitir que su progenitor superviviente se quede con el usufructo de tales bienes. Para el caso de que el heredero reclame lo que por ley le pertenece, el testador dispone que perderá todo lo que no quede incluido en su legítima.

Por tanto, nada impide al heredero entablar un juicio de reclamación de herencia para conseguir la plena propiedad de los bienes que le correspondan por herencia forzosa, siempre que asuma el decremento de su cuota hereditaria.

Al entablar esta acción, el usufructo viudal se verá reducido (como también los bienes que recibirá el heredero disidente).

Recopilación: naturaleza de la nuda propiedad

En resumen, la nuda propiedad, junto al usufructo, es uno de los componentes de la plena propiedad. Por tanto, quien ostente la nuda propiedad tendrá derecho a realizar actos de disposición, pero no a usar y disfrutar el bien.

Sin embargo, en el momento en que se extinga el usufructo (sea por la causa que fuere) el nudo propietario recuperará esta facultad, convirtiéndose por tanto en propietario pleno.

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