Un proindiviso es una copropiedad sobre un bien. Este concepto jurídico designa la situación en la que varios propietarios comparten los derechos de propiedad sobre el bien de forma parcial. Ninguno de ellos tiene la propiedad plena. También se le llama comunidad de bienes y condominios.
Es frecuente que en una herencia se reciban bienes proindiviso. Es el caso de una vivienda, por ejemplo, que el causante de la herencia lega a sus herederos. Las personas que reciben la herencia compartirán los derechos de propiedad sobre el inmueble proindiviso.
¿Cómo se entiende la copropiedad de una vivienda proindiviso? En realidad, cada copropietario tiene el derecho de propiedad sobre un porcentaje de la finca. En el ejemplo de la vivienda, no se reparten partes físicas de la finca entre los propietarios, excepto que más tarde se decida la división de la propiedad material. En el momento de recibir el legado, el proindiviso se concreta en una cuota abstracta que representa el porcentaje que corresponde a cada persona.
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¿Cuáles son los derechos y deberes de los copropietarios de un bien proindiviso?
Los propietarios de un bien proindiviso tienen los siguientes derechos sobre el bien:
Derecho a usar la propiedad
Este derecho se aplica respetando el destino del bien, garantizando los derechos de los demás propietarios y siempre que no se perjudiquen los intereses de la comunidad.
Derecho a conservar y disfrutar del bien en común
Los copropietarios participarán en los beneficios que genere el bien, por ejemplo, un arrendamiento en caso de una vivienda o local. Si las partes de la copropiedad que corresponden a cada propietario no son iguales, el beneficio se repartirá proporcionalmente a la cuota de cada uno.
Derecho a participar en la administración del bien
Todos los copropietarios tienen derecho a controlar y participar en las decisiones que tengan que ver con el bien. En caso de que no se logren acuerdos, pueden acudir a un juez.
Derecho a defender a la comunidad en un juicio
En caso de que el bien y la comunidad formen parte de un proceso judicial, los copropietarios tienen derecho a defenderlos.
Derecho a vender o hipotecar su parte del proindiviso
Es un derecho de todo propietario que también se cumple en los bienes proindiviso. Los demás copropietarios tendrán preferencia para comprar su parte frente a terceros.
Derecho a solicitar la disolución del proindiviso
Cuando los problemas superan los beneficios, los copropietarios pueden exigir la disolución de la copropiedad en cualquier momento.
Los copropietarios de bienes proindiviso también asumen las obligaciones que deriven de esos bienes. Un ejemplo es el pago de impuestos, reparaciones, asuntos de mantenimiento. Cada uno se hará cargo de su cuota parte de acuerdo con su porcentaje de participación en la propiedad.
¿Cómo se extingue un proindiviso?
Un proindiviso puede extinguirse. Los copropietarios de un proindiviso no están obligados a mantener la copropiedad. Así lo establece el artículo 400 del Código Civil español. En cualquier momento pueden reclamar la disolución.
Cuando esto ocurre, se disuelve la copropiedad. Existen varias formas en que se disuelve el proindiviso.
Un copropietario se adueña de todas las partes
Puede ocurrir que uno de los copropietarios se quede con todo el bien. Una forma es comprando las partes a los demás. Otra es si los demás propietarios le donan sus partes.
Todos venden sus partes a un tercero
Los copropietarios deciden vender sus partes y las compra todas un tercero. Los que eran copropietarios se reparten el producto de la venta de acuerdo con la cuota del bien que poseían en propiedad.
Todos renuncian al bien en común
En una sucesión, los herederos pueden optar por aceptar la herencia o no hacerlo. Si en la herencia se transmite un bien que tiene muchas deudas a un grupo de personas, es común que lo rechacen, porque se heredan más deudas que beneficios. La renuncia a la herencia extingue el proindiviso.
El bien en común se destruye o se pierde
Cuando desaparece el bien proindiviso, desaparece también la copropiedad.
Se divide el bien proindiviso
Hay bienes que pueden dividirse entre los copropietarios en función de los porcentajes que corresponde a cada uno. Esta división disuelve el proindiviso y cada parte se transforma en un bien. Para optar por esta forma de división, es necesario investigar si la legislación permite la división.
¿Qué pasa si los copropietarios no se ponen de acuerdo en la forma de disolver el proindiviso?
Existen situaciones en las que los copropietarios deben disolver el proindiviso porque uno o varios así lo exigen, pero no se ponen de acuerdo en la forma de hacerlo. En este caso, deberán acudir a la vía judicial para que el juez determine la solución.
Como toda instancia judicial, es necesario presentar una demanda. La ley exige que previamente se intente la conciliación de las partes para llegar a un acuerdo y evitar el juicio. Si los copropietarios no logran acuerdos, el juez podrá proponer adjudicar el bien a una de las partes a cambio de una compensación a los demás.
Si esto no es aceptado por los otros propietarios, lo que ocurre más frecuentemente es que el juez determine la subasta del bien y la división del dinero entre los dueños.
En la subasta, los copropietarios podrán realizar sus propuestas para adquirir el bien. En caso de que así lo hagan, estarán exentos de realizar un depósito previo a la compra en el Juzgado, como deben hacer todos los demás oferentes.
¿Se puede impedir la división de un proindiviso?
Una condición que limita este derecho a disolver un proindiviso es el haber firmado un pacto por el que se haya acordado conservar el bien común indiviso. El plazo máximo de duración de un pacto de este tipo es de 10 años. Transcurrido ese plazo se puede plantear la disolución.
También se puede evitar la división del proindiviso en el momento de hacer el testamento. El testador puede establecer como condición de herederos un plazo para que el bien se mantenga en la copropiedad.
Negociar con otros propietarios de un bien proindiviso no es sencillo. Para evitar complicaciones, es aconsejable acudir a un abogado especialista, quien informará claramente a la persona cuáles son sus opciones. Asimismo tendrá una idea cierta de los beneficios y desventajas de cada una, y de este modo el interesado podrá tomar la mejor decisión.