El usufructo vitalicio es un derecho que permite usar un bien y disfrutar del mismo durante toda la vida, pese a que sea propiedad de otra persona.
Suelen utilizarlo las personas mayores, del siguiente modo:
- Venden la nuda propiedad de la vivienda y se reservan el usufructo vitalicio.
- De modo que pueden usar y disfrutar su vivienda hasta el momento de su fallecimiento.
- Mientras tanto, el comprador solo ostenta la nuda propiedad del inmueble. Una vez fallezca el usufructuario, el comprador se convertirá en pleno propietario.
Por tanto, el usufructo vitalicio presenta ciertas ventajas:
- Por un lado, el comprador adquiere la vivienda a un precio inferior del de mercado. Esto se debe a que tendrá que esperar al momento del fallecimiento del anterior titular para convertirse en pleno propietario. Por tanto, la adquisición de una nuda propiedad se considera una inversión a medio-largo plazo.
- Mientras que el vendedor adquiere liquidez (el precio de venta) sin necesidad de abandonar la vivienda. De hecho, podría incluso alquilarla para obtener rentas adicionales. Precisamente por eso el usufructo vitalicio suele utilizarse como un complemento a la pensión.
Evidentemente, no solo nuestros mayores recurren al usufructo vitalicio. Así que vamos a explicar detenidamente este concepto para que resulten más fácil entender todas sus implicaciones.
Unos apuntes sobre el derecho de propiedad
Sin ser excesivamente técnicos, podemos dividir el derecho de propiedad en dos componentes:
- Nuda propiedad. Se limita a señalar quién es el dueño o titular de una cosa.
- Usufructo. Se limita a señalar quién puede usar una cosa o disfrutarla.
Hablamos de propiedad plena cuando ambas figuras recaen sobre la misma persona. Sin embargo, una persona puede tener un derecho de propiedad limitado.
Por ejemplo, si alquilo mi casa a un inquilino, la casa seguirá siendo mía, pero no podré utilizarla hasta que termine el contrato. En este sentido seré nudo propietario, mientras que mi inquilino será usufructuario.
De modo que la nuda propiedad y el usufructo son dos componentes del derecho de propiedad, que solo cuando concurren en la misma persona conllevan la propiedad plena.
¿Qué es el usufructo vitalicio?
Sobre las cosas que son de nuestra propiedad podemos hacer todo lo que no nos impida el ordenamiento jurídico. Así, cabe incluso que establezcamos ciertos límites a nuestro derecho de propiedad.
Antes hemos puesto el ejemplo del alquiler, que es la concesión de un usufructo a cambio de un precio. Todo usufructo, como límite de la plena propiedad que es, tiene un límite temporal.
Cuando este límite temporal coincide con la vida de una persona decimos que el usufructo es vitalicio.
Y, ¿para qué sirve el usufructo vitalicio? Básicamente para obtener un dinero en concepto de precio de venta sin perder los derechos de uso y disfrute sobre el bien vendido.
Así, en lugar de ofrecer el usufructo de mi vivienda, como veíamos en el ejemplo del alquiler, yo puedo ofrecer su nuda propiedad reservándome el derecho de usufructo vitalicio.
En caso de que alguien quiera comprar la nuda propiedad se convertirá en el titular de la vivienda. Por tanto, podrá venderla e hipotecarla, dejarla en herencia a sus sucesores… Pero no podrá utilizarla, ya que el derecho de usufructo me pertenecerá a mi hasta el momento de mi fallecimiento.
Por tanto, el usufructo vitalicio es una limitación de la propiedad que dura tanto como la vida del usufructuario.
¿Cómo se utiliza el usufructo vitalicio? ¿Compensa?
En definitiva, el usufructo vitalicio nos permite obtener dinero (precio de venta de la nuda propiedad) a cambio de nuestra vivienda (u otros bienes), sin que perdamos el derecho a utilizarla. Esta es la razón por la que suele emplearse este derecho para complementar rentas u obtener liquidez.
Para saber si nos interesa constituir un usufructo vitalicio tendremos que atender a nuestra situación y necesidades, así como a las ventajas y desventajas de esta figura. A efectos de iniciar este análisis planteamos: ¿por qué constituir un usufructo vitalicio?
- Como hemos señalado, el vendedor de la nuda propiedad obtendrá el precio de venta conservando el uso de la vivienda. Es cierto que perderá algunos derechos (como la venta o posibilidad de hipotecarlo), pero mantendrá otros (como la obtención de rentas y la utilización del inmueble).
- El comprador de la nuda propiedad obtendrá un descuento considerable en el precio de compra. En general, un bien gravado por un usufructo vitalicio tendrá un descuento mínimo del 30 % y máximo del 90 % sobre el precio de venta sin este gravamen.
Ventajas del usufructo vitalicio
La principal ventaja del usufructo vitalicio es que permite obtener liquidez sin realizar una transmisión de bienes perceptible. Es decir, quien vende la nuda propiedad recibe un capital, pero no modifica sus derechos inmediatos.
Otro de los usos frecuentes del usufructo vitalicio es el de las donaciones o transmisiones inter vivos. Muchas personas transmiten bienes a quienes serán sus sucesores mientras siguen vivas.
El objetivo puede ser evitar el temido impuesto de sucesiones o simplemente ofrecerles los bienes antes de morir. Al margen del efecto que pueden tener estas transmisiones en la colación de la herencia, la venta de la nuda propiedad representa tan solo un porcentaje del precio total del bien.
Por tanto, utilizado adecuadamente puede suponer un ahorro fiscal, al tiempo que garantiza al donante que no lo echarán de su vivienda mientras conserve la vida.
Desventajas del usufructo vitalicio
Pero si existen ventajas sucesorias que justifican recurrir al usufructo vitalicio, también existen desventajas. Así, quien vende la nuda propiedad de un bien deja de ser su propietario. Por tanto, una vez fallecido:
- Se extinguirá su usufructo.
- El nudo propietario se convertirá en pleno propietario.
- Y los sucesores del causante no tendrán derecho a heredar el bien.
Otra desventaja importante es que se pierden los derechos de disposición. Esto significa que quien ostenta el usufructo vitalicio no podrá vender de nuevo la propiedad ni hipotecarla.
Pero se trata de una desventaja relativa, que habría que soportar ante cualquier tipo de venta. De modo que, en realidad, la verdadera desventaja del usufructo vitalicio es que el precio de venta de la nuda propiedad es inferior al que se podría cobrar si se vendiera la plena propiedad.
El usufructo universal post mortem: cautela sociniana
La cautela sociniana es una cláusula testamentaria que permite legal el usufructo universal y vitalicio de la herencia al cónyuge. Sobre este aspecto escribimos un artículo en el que explicábamos cómo funciona la cautela socini, cuya lectura te recomendamos.
Como explicamos en ese artículo, los herederos forzosos siempre tendrán la posibilidad de impugnar el testamento en el plazo habitual, con lo que evitarían que el usufructo vitalicio se estableciera sobre la totalidad del caudal hereditario. Sin embargo, fuera de este supuesto el cónyuge viudo gozará del derecho establecido en testamento.
La ventaja de esta forma de suceder mortis causa es que el testador se asegura de que su cónyuge dispondrá de alojamiento o rentas durante toda su vida, aunque la propiedad de los bienes pase a manos de sus herederos.
¿Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio?
Aunque en los contratos privados hay que estar a lo acordado entre las partes (lo que permite que se modifiquen estas reglas), la forma general de valorar un usufructo vitalicio es la siguiente:
- Se toma el valor 89 (identificado con la esperanza de vida) y se le resta la edad de quien vaya a gozar del usufructo vitalicio. Este valor pretende representar el tiempo durante el que, previsiblemente, persistirá el derecho.
- Se toma el valor obtenido y se aplica, a modo de porcentaje, al valor de la propiedad. El resultado es el precio del usufructo.
- Por tanto, el precio de la nuda propiedad será el valor de venta menos el precio del usufructo.
- En cualquier caso, el valor del usufructo vitalicio nunca puede ser inferior al 10 % ni superior al 70 % del precio de venta.
Ejemplo de cálculo del usufructo vitalicio
María tiene 72 años y una casa valorada en 210.000 €. Quiere ingresar a una residencia, pero su pensión apenas le alcanza para pagar sus tarifas. Además, le han aparecido unos gastos imprevistos.
Por tanto, considera la opción de recurrir al usufructo vitalicio.
- Como tiene 72 años, el tiempo por el que se estima que persistiría el usufructo es de 17 años (89-72).
- Por tanto, el valor del usufructo vitalicio sobre su vivienda es de 35.700 € (17 % de 210.000 euros).
- Así, el precio de venta de la nuda propiedad será de 174.300 euros (210.000 € de tasación menos 35.700 € de valor del usufructo).
De modo que si María vendiera la nuda propiedad de su vivienda reservándose el derecho de usufructo podría pedir 174.300 euros. Además, podría seguir habitando en su casa o alquilarla para obtener rentas adicionales.
A cambio, perdería la opción de hipotecarla (incluso de aplicar una hipoteca inversa), así como los 35.700 € en que se valora el usufructo vitalicio. Además, sus hijos no podrían heredar la casa tras su fallecimiento, pues ya no sería suya.